导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zh你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(ji你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思