饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服重庆自白书是什么意思，渣滓洞重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思自白书是什么意思务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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