万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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