文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金张大大到底是什么来头保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长张大大到底是什么来头(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(gu张大大到底是什么来头ǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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