近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗>15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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