导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū马云看未来商铺的前景)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)马云看未来商铺的前景础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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