万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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