文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商压在玻璃窗边c，在窗户边c品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zh压在玻璃窗边c，在窗户边cì)的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3压在玻璃窗边c，在窗户边c.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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