文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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