5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(ré乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里ng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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