近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供苏州区号是多少分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流苏州区号是多少。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā苏州区号是多少)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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