5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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