文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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