OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科600毫升等于多少斤水，800ml是多少水技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下600毫升等于多少斤水，800ml是多少水滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信(x600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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