饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(j三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式īng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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