5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dā窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污n)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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