导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　为什么懂手机的人都不用华为>如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人为什么懂手机的人都不用华为均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。<为什么懂手机的人都不用华为/p>

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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