万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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