文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积