导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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