万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗消费者，在一审(s雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗hěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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