近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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