导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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