导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(360借条是正规的吗lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。<360借条是正规的吗/p>

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分360借条是正规的吗化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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