饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一武警能打过特警吗二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò武警能打过特警吗)程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(y武警能打过特警吗ǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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