导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)6更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思2.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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