近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jī5k是多少钱 5k是什么意思n)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　5k是多少钱 5k是什么意思>

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng5k是多少钱 5k是什么意思)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 5k是多少钱 5k是什么意思