第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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