导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(sh其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义āng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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