万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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