万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kà蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗n)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(y蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗íng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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