万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zà青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克n)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的(青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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