近两年火爆的创新产品(pǐn)去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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