万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fán恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思g)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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