5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xi果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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