万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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