饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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