文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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