一线城(chéng)市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷(shuā)屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么(me)这(zhè)么重要？首先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个(gè)还(hái)在“认(rèn)真”实施(s日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国hī)这条政(zhèng)策(cè)的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是(shì)房价前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有(yǒu)利于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式结束(shù)。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签(qiān)备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方(fāng)文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大行表示(shì)“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还需要(yào)持续(xù)的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策(cè)大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可(kě)以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市二(èr)手房指导价横空出(chū)世(shì)。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个(gè)小区(qū)的参(cān)考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家(jiā)还不(bù)觉(jué)得(dé)厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如(rú)果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部(bù)分(fēn)，实际首付去到(dào)了(le)510万，相当(dāng)于首付(fù)5成了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降(jiàng)了(le)。

　　2022年受到疫(yì)情(qíng)的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数(shù)据(jù)为例，全国70个大中(zhōng)城市房(fáng)价只有6个同比上(shàng)涨，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手(shǒu)房(fáng)指导价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布(bù)当月相比，如今二手房挂牌(pái)价低(dī)于及接(jiē)近(jìn)参(cān)考价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成交(jiāo)价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓(cāng)的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年(nián)前(qián)高杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年(nián)新低(dī)，学区房神(shén)话(huà)不再，房产中介的日子(zi)难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一(yī)线城市也不端(duān)着了。

　　近日(rì)，北京(jīng)在房(fáng)山区试点多子女家庭和(hé)职住(zhù)平衡家(jiā)庭购房支持政策(cè)。上海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大(dà)中城市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变动(dòng)情况(kuàng)来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新(xīn)房、二(èr)手房(fáng)价格仍然是同比去年依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二(èr)线(xiàn)城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能(néng)更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对(duì)于激(jī)活二手房交易，具(jù)有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪(ní)虹(hóng)近日更是(shì)指出：建筑业、房(fáng)地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作(zuò)用(yòng)。回归到常(cháng)识，从字面理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意(yì)思(sī)就是(shì)——顶梁柱如(rú)果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压(yā)不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在路上...

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