OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自202什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型1年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我(w什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型ǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(y什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型íng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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