饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(z王宝强学历，王宝强不是84年的吗hòng)交(王宝强学历，王宝强不是84年的吗jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)王宝强学历，王宝强不是84年的吗收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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