文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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