导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(y都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗ì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗strong>

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。