近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程