文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好p>

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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