“现在的房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年(nián)房(fáng)地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意(yì)给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对(duì)比较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没(méi)有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)cos180°是多少，cos180度等于多少两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来(lái)了(le)，其(qí)开(kāi)始在一线城(chéng)市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了(le)快速的(de)开盘利用率，预(yù)计(jì)今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际(jì)上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走“下(xià)坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区(qū)的(de)营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也(yě)让滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的(de)集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股cos180°是多少，cos180度等于多少早(zǎo)已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理举例(lì)分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到(dào)期的(de)合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 cos180°是多少，cos180度等于多少