5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。50g是几两 50g是一两吗中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)50g是几两 50g是一两吗面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆50g是几两 50g是一两吗率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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