导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(z91是质数吗，95是质数吗hōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　91是质数吗，95是质数吗p>

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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