5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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