5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(c初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间hǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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